Måske er dele af huset slidt, eller måske ønsker du blot at forny boligen så den passer bedre til familiens behov. Uanset årsagen vil det være nødvendigt at renovere huset fra tid til anden.
Renovering af huset er en omfattende opgave, og derfor anbefales det som regel, at man hyrer arkitekt og byggesagkyndig undervejs i projektet. Læs mere om priser, regler og råd til renovering af huset.
Ønsker du tre gratis og uforpligtende tilbud på renovering af huset, anbefaler vi, at du udfylder formularen til vores samarbejdspartner 3byggetilbud.dk.
Du får 3 forskellige tilbud fra 3 forskellige totalentrepriser på renovering af huset – uanset opgavens omfang. Gratis, uforpligtende og med hurtigt svar.
- Hurtigt svar og tilbud i hele landet
- 3byggetilbud har 4,6 stjerner på Trustpilot og over 400.000 udførte byggeopgaver
- 100% uforpligtende og med gratis indledende rådgivning
Hvad koster en renovering af huset?
Prisen på renoveringen af huset afhænger af renoveringens omfang og indhold.
En renovering kan groft set opdeles i to kategorier: indvendig totalrenovering samt kombineret udvendig og indvendig totalrenovering.
| Prisklasse | Pris pr. m2 | Omfatter fx |
|---|---|---|
| Indvendig renovering | 6.000 – 12.000 kr. | Maling, renovering af gulve, faldstammer, el, køkken, bad |
| Udvendig og indvendig renovering | 12.000 – 20.000 kr. | Indvendig renovering samt facaderenovering, tagudskiftning, energiforbedring, vinduer og døre, tilbygning |
Ovenstående prisestimater for renovering af huset baserer sig på flere datakilder som Primabolig.dk har indhentet, herunder:
- Branchestatistikker: Data fra bl.a. Videncenteret Bolius, Realmæglerne mv.
- Faktiske tilbud: Rundspørge blandt totalentreprenører vedrørende renoveringsprojekter af forskellig type og omfang.
En uvildig byggesagkyndig har derudover gennemgået og valideret de endelige prisestimater. I prisestimaterne er forudsat totalentreprise for renoveringen samt renovering af almindeligt parcelhus eller villa.
Prisestimaterne er forbundet med usikkerhed og giver udelukkende en prisidé. Vi anbefaler altid, at du indhenter tilbud på din renovering fra flere forskellige entreprenører, hvis du vil have et mere præcist prisestimat.
Indvendig totalrenovering
En indvendig totalrenovering koster typisk mellem 6.000-12.000 kr. pr. m2 og gennemsnitligt omkring 9.000 kr. pr. m2.
Prisen vil være i den lave ende ved primært overfladiske renoveringer som maling og nye gulve, mens omfattende renoveringer af køkken og bad kan bringe prisen op i den høje ende.
Udvendig og indvendig totalrenovering
En kombineret udvendig og indvendig totalrenovering vil typisk koste mellem 14.000-20.000 kr. pr. m2 afhængigt af omfanget.
Udskiftning af tag og tilbygninger vil trække prisen op, mens mindre komplekse opgaver som facaderenovering og energirenovering omvendt typisk medfører en lavere kvadratmeterpris for renoveringen.
Hvordan indhenter jeg tilbud på renoveringen?
Før du går i gang med din renovering, bør du indhente tilbud fra flere forskellige totalentrepriser. På den måde kan du sammenligne priser og ydelser og vælge det tilbud, der passer bedst til dine behov og dit budget (ideelt set gerne med konsultation med en bygherrerådgiver).
For at få sammenlignelige tilbud er det vigtigt, at du sender den samme opgavebeskrivelse til alle de totalentrepriser, du kontakter. Opgavebeskrivelsen bør indeholde så mange detaljer som muligt om renoveringens omfang, fx:
- Beskrivelse af renoveringsopgaverne
- Oplysninger om boligens størrelse, alder og nuværende stand, evt. tilstandsrapport vedlagt
- Eventuelle tegninger eller skitser over det ønskede resultat, fx hvis du har hyret en arkitekt.
- Tidsrammen for projektet.
Hej. Vi ønsker at indhente tilbud på totalrenovering af 150 m2 murermestervilla fra 1927. Se vedlagte tilstandsrapport. Renoveringen omfatter:
- Udskiftning af tag med efterisolering og 3 nye kviste i størrelsen 80×120 cm
- Efterisolering af 120 m2 ydermure med 100 mm isolering og nyt 20 mm pudslag
- Udskiftning af 12 vinduer og 2 yderdøre til nye i træ/alu med energiruder
- Nyt badeværelse på 1. sal på 8 m2 med klinkegulv med gulvvarme, bruseniche, ny vask og toilet samt skabe. Derudover dertilhørende VVS-installationer.
- Nyt køkken på 15 m2 med HTH-elementer i hvid højglans. Vi forestår selv indkøb af hårde hvidevarer, laminatbordplade samt fliser over bordplade.
- Slibning og ludbehandling af 120 m2 originale træplankegulve
- Maling af 300 m2 vægge og 150 m2 lofter med Flutex 5 i lyse farver
I er velkomne til at komme og tilse ejendommen, hvis det måtte være nødvendigt for at afgive tilbud. Vi har bygherrerådgiver tilknyttet projektet.
Bedste hilsner
Hvordan indgår jeg kontrakt med totalentreprenøren?
Når du har valgt en totalentreprise, er næste skridt at få udarbejdet en detaljeret kontrakt. Din bygherrerådgiver kan hjælpe med at udforme og gennemgå kontrakten, så dine interesser er varetaget.
Kontrakten bør bl.a. indeholde:
- Detaljeret beskrivelse af arbejdet baseret på opgavebeskrivelsen
- Pris og betalingsbetingelser, herunder fx ratebetalinger for byggeprojektet
- Tidsplan med start- og slutdato samt milepæle undervejs
- Krav til materialer og udførelse, inkl. garantier og ansvar for mangler, fejl og forsinkelser
- Aftaler om ekstraarbejde og håndtering af budgetoverskridelser
- Betingelser for ophævelse af kontrakten og tvistløsning
- Evt. dagbøder ved forsinkelser, så totalentreprisen har et økonomisk incitament til at overholde tidsplanen
Bygherrerådgiveren kan også føre tilsyn med arbejdet, dokumentere byggeprocessen og kontrollere, at totalentreprenøren lever op til kontrakten og gældende standarder. På den måde minimerer du risikoen for fejl, mangler og forsinkelser i projektet.
Selvom det koster penge at have en bygherrerådgiver tilknyttet, er det ofte pengene værd. Bygherrerådgiveren er din uvildige fagperson, der udelukkende varetager dine interesser gennem hele renoveringsprocessen og kan spare dig for bekymringer og ekstra udgifter på sigt.
“Som bygherrerådgiver oplever jeg ofte, at renoveringsprojekter løber løbsk rent økonomisk, når der ikke er lagt et ordentligt budget og styret tæt på økonomien. Jeg anbefaler altid at afsætte 15-20% af budgettet til uforudsete udgifter og have en klar plan for projektet, før renoveringen går i gang.”
Byggesagkyndig og energirådgiver Kuno Bonne, Boliginspektion.dk
Hvordan sparer jeg penge på renoveringen?
Selvom det er relevant at overveje hvor i renoveringsprojektet, man kan spare penge, er det mindst lige så relevant at overveje, hvor man ikke bør spare penge.
En af de ting, du ikke bør spare på, er bygherrerådgivning. Selvom det kan virke som en unødvendig udgift, kan en dygtig bygherrerådgiver hjælpe dig med at træffe de rigtige valg undervejs, undgå dyre fejl og i sidste ende spare dig penge på projektet.
Der er dog flere andre områder, hvor du kan overveje at spare penge:
- Køkkenet: Overvej et IKEA-køkken i stedet for et køkken fra en dyr forhandler. Køb bordpladen online og få din tømrer til at montere den. Nedrivning af det gamle køkken og samling af IKEA-modulerne kan du evt. selv stå for, hvis du har tiden og evnerne til det.
- Hvidevarer: Køb hvidevarer på tilbud på nettet. Brug prissammenligningssider og udnyt butikkernes prismatch.
- Malerarbejde: Overvej at stå for malerarbejdet selv, hvis du har tiden og kan sikre et ordenligt resultat.
Kan det betale sig at renovere huset?
Om det kan betale sig at renovere huset (dvs. om renoveringsudgifterne tjener sig selv hjem ved evt. salg) afhænger især af husets beliggenhed og renoveringstypen.
I områder med høje boligpriser, som fx Storkøbenhavn, kan en renovering på 1 mio. kr. ofte resultere i en tilsvarende værdistigning. Her tjener investeringen sig typisk hjem igen.
I områder med lavere boligpriser i landdistrikter kan man ikke forvente samme værdistigning. En renovering på 1 mio. kr. løfter måske kun husets værdi med 700.000 kr. Her tjener investeringen sig ikke nødvendigvis hjem.
Hvilke renoveringer kan betale sig?
Udover husets beliggenhed har renoveringstypen også meget at sige om istandsættelsen tjener sig selv hjem. Realmæglerne har udarbejdet en undersøgelse som viser den gennemsnitlige værdiforøgelse af husets salgspris i procent af renoveringsudgiften:
Tabel 1: Estimerede værdiforøgelser ved respektive boligforbedringer
| Forbedring | Udgift | Gns. værdiforøgelse | Bemærkninger |
|---|---|---|---|
| Mindre renovering af køkken | 75.000 kr. | 119% (0-233%) | Nyt køkken foretrækkes frem for nedslidt. Kan øge husprisen mere end udgiften. |
| Mindre renovering af badeværelse | 75.000 kr. | 117% (0-200%) | Mindre renovering af badeværelset tjener sig ofte mere end hjem. |
| Pudset eller vandskuret facade | 100.000 kr. | 114% (0-250%) | En vandskuring eller ny pudset facade kan resultere i et hurtigt og godt salg. |
| Udskiftning af vinduer | 150.000 kr. | 88% (50-167%) | Nye vinduer kan ofte hjælpe på energimærkningen. |
| Ekstra badeværelse | 200.000 kr. | 86% (25-200%) | God investering for boliger med kun ét badeværelse. |
| Billigt tag | 150.000 kr. | 80% (0-200%) | Købere går ofte på kompromis med materialer for en lavere pris. |
| Garage | 200.000 kr. | 70% (0-125%) | En muret garage har større sandsynlighed for at hente investeringen hjem end en billig carport. |
| Nyt tag | 400.000 kr. | 63% (37-200%) | Nyt tag er værdsat, men det der desværre svært at tjene udgiften hjem. |
| Dyrt badeværelse | 300.000 kr. | 61% (33-200%) | Dyre badeværelser har svært ved at hente udgiften hjem uden for liebhaverområder. |
| Dyrt køkken | 300.000 kr. | 56% (33-100%) | Luksuskøkkener er sjældent rentable, undtagen i liebhaverboliger. |
| Carport | 50.000 kr. | 25% (-100-100%) | Carporte giver ringe merværdi og kan nogle gange sænke husprisen. |
| Udestue | 75.000 kr. | -10% (-267-133%) | Udestuer kan ofte medføre en lavere prissætning af boligen. |
Hvilke love og regler bør jeg være opmærksom på ved renovering af huset?
Der er en række love og regler som kan være relevante, når du skal renovere eller ombygge huset.
Det anbefales at søge rådgivning hos en byggesagkyndig eller arkitekt, som kan hjælpe med at sikre, at renoveringen overholder gældende love og regler.
Hvis husets boligareal udvides, skal det indberettes til Bygnings- og Boligregistret (BBR)
Hvis renoveringen medfører udvidelse af det samlede boligareal, fx ved tilbygning, bør du være opmærksom på den maksimale bebyggelsesprocent. Normalt vil bebyggelsesprocenten være:
- 30 pct. i parcelhuskvarterer
- 15 pct. i sommerhusområder
Der kan dog være undtagelser for ovenstående bebyggelsesprocenter, som vil være beskrevet i lokalplanen.
Udvidelsen skal indberettes til Bygnings- og Boligregistret på BBR.dk.
Bygningsreglementet kan stille krav om energirenoveringer
Bygningsreglementet sikrer kvaliteten i byggeriet, og med den seneste udgave – BR18 – er der et skærpet krav om energirenoveringer.
Hvis du fx planlægger at renovere gulvet, installere gulvvarme el.lign., vil det ofte være et lovkrav at efterisolere gulvet i samme ombæring.
Lokalplanen bestemmer fx boligens udvendige udseende
En lokalplan er en detaljeret plan med bindende bestemmelser for et afgrænset område i en kommune. Lokalplanen kan begrænse mulighederne ved renovering af huset.
Mange lokalplaner begrænser fx udseendet på facaden, herunder farve- og materialevalg, ligesom lokalplanen kan fastslå hvor og hvordan der kan bygges nyt eller ændres på ejendommene.
Sådan finder du lokalplaner, som din ejendom er omfattet af:
- Gå ind på Plandata.dk
- Vælg din kommune i øverste højre hjørne under “Kortudsnit” eller indtast ejendommens adresse på “Søg_adresse”.
- Tryk på et af markeringerne på kortet
Servitutter
Der kan være tinglyste servitutter der regulerer, hvad, hvor og hvordan du må bygge. Hvis ejendommen er bevaringsværdig, kan der være skærpede krav ved renoveringer.
Du kan finde servitutter på Danmarks domstoles Tinglysning.dk ved at logge ind med MitID.
Hvilken type rådgivning skal man søge ved renovering af huset?
Det kan ofte betale sig at investere i en arkitekt og senere i projektet en byggesagkyndig. Læs nedenfor hvordan du bedst inddrager rådgivning i renoveringen.
Arkitekt i opstartsfasen
Involvér en arkitekt fra start, hvis renoveringen er omfattende eller indebærer komplekse ombygninger.
Arkitekten kan:
- Bidrage med inspiration, idéer og løsningsforslag til både indretning og konstruktion
- Udarbejde plantegninger, hvilket er særligt relevant ved ændret rumfordeling eller tilbygninger
- Rådgive om renoveringens omfang, byggetekniske udfordringer og lovkrav
Arkitektens timepris ligger typisk på 800-1.600 kr.
Bygningsingeniør ved konstruktionsændringer
Hvis renoveringen omfatter ændringer af husets bærende eller stabiliserende konstruktioner, bør du inddrage en bygningsingeniør til at:
- Foretage statiske beregninger for at sikre husets fortsatte stabilitet og lovlighed
- Vurdere om de planlagte ændringer er forsvarlige og realiserbare
Arkitekten kan ofte vurdere behovet for en bygningsingeniør. Statiske beregninger koster fra ca. 5.400 kr.
Byggesagkyndig som projektleder
Når byggeriet går i gang, kan en byggesagkyndig varetage:
- Projektstyring, hvilket omfatter planlægning, organisering og opfølgning på byggeriets fremdrift
- Koordinering og udarbejdelse af kontrakter mellem dig og entreprenøren
- Økonomistyring, herunder budgetlægning og løbende opfølgning
- Indhentning af nødvendige byggetilladelser hos kommunen
En byggesagkyndigs timepris er typisk 700-1.200 kr. inkl. moms. Ved en totalrenovering skal du regne med 20-30 timers rådgivning, svarende til 14.000-36.000 kr.
Den byggesagkyndiges arbejde kan forebygge dyre forsinkelser og sikre overholdelse af gældende regler. Det kan i sidste ende spare dig for store udgifter til udbedringer af ulovligt byggeri.
Hvornår kræver det byggetilladelse at renovere huset?
I de fleste tilfælde kræver det ikke byggetilladelse at renovere huset. Almindelig vedligeholdelse og mindre renoveringer som fx at male, lægge nyt gulv eller skifte køkken kan typisk ske uden byggetilladelse.
Renoveringen vil dog ofte kræve byggetilladelse hos kommunen, hvis den omfatter:
- Ændring af facade: Hvis du ændrer væsentligt på husets facade, fx ved at ændre vinduer eller døre eller opsætte en udvendig efterisolering.
- Kviste og ovenlys: Hvis du sætter kviste eller ovenlys i taget, der ændrer husets udseende.
- Forøgelse af areal: Hvis du på anden måde øger husets boligareal eller bebyggede areal, fx ved at indrette bolig i en uudnyttet tagetage eller ved at bygge til.
- Ændret anvendelse: Hvis du ændrer anvendelsen af et rum, fx fra kælderen til beboelse.
Hvis du er i tvivl om renoveringen vil kræve byggetilladelse, er det en god idé at kontakte din kommunes teknik- og miljøforvaltning.
Hvordan indhenter jeg byggetilladelse?
Hvis din renovering af huset kræver byggetilladelse, skal du ansøge om dette hos kommunen. Ansøgningsprocessen foregår i dag digitalt via selvbetjeningsløsningen på bygogmiljoe.dk.
Det er som regel en god idé at hyre en byggerådgiver eller arkitekt, hvis du skal søge byggetilladelse. For at ansøge om byggetilladelse skal du bruge:
- MitID til at logge på den digitale selvbetjening
- Oplysninger om byggeriets art, omfang og placering
- Tegningsmateriale og andre tekniske oplysninger om projektet
- Eventuelt fuldmagt, hvis ansøgningen indsendes af en rådgiver på dine vegne
I ansøgningen skal du beskrive projektet detaljeret, herunder evt. ændringer af husets konstruktion, facade, anvendelse mv. Du skal også oplyse om byggeriets forventede påbegyndelse og afslutning.
Hvordan finansierer jeg renoveringen?
Hvis du ikke har tilstrækkelige likvide midler til at betale for hele renoveringen, kan du undersøge forskellige finansieringsmuligheder. De tre mest gængse finansieringsløsninger omfatter:
- Friværdi: Den mest oplagte mulighed er ofte at låne op i boligens friværdi gennem et realkreditlån. Renten er typisk lavest her. Tal med banken eller en boligøkonomisk rådgiver om mulighederne.
- Forbrugslån: Et forbrugslån kan også være en løsning. Her stiller långiver ikke krav om pant i boligen, men renten er højere.
- Kassekredit: En kassekredit giver fleksibilitet, hvis du løbende har brug for at kunne trække penge til renoveringen. Med en kassekredit betaler du kun renter af det, du hæver. Ligesom ved forbrugslån er renten højere.
Coop Bank er blandt de banker, der tilbyder både forbrugslån og kassekredit til favorable vilkår.
Skal jeg tegne forsikring under renoveringen?
Hvis du har husforsikring, bør du kontakte dit forsikringsselskab, inden renoveringen går i gang. Hvis du undlader at informere forsikringsselskabet om renoveringen, risikerer du, at eventuelle skader opstået under renoveringen ikke dækkes.
Overvej desuden at tegne en entreprise- eller all risk-forsikring. Sådanne forsikringer dækker fx tyveri af byggematerialer og skader på selve byggeriet. Entreprisefirmaet plejer dog som regel at have tegnet den nødvendige forsikring.
Skal jeg vælge totalentreprise eller selv stå for byggestyringen?
Når du renoverer dit hus, kan du enten vælge en totalentreprise, hvor ét firma står for hele renoveringen, eller selv stå for byggestyringen og hyre de forskellige fagpersoner som elektrikere, VVS-installatører, murere mv. efter behov.
For de fleste vil en totalentreprise være at foretrække, da totalentreprenøren har ansvaret for hele projektet fra start til slut, inklusiv koordinering og projektledelse.
Selvom en totalentreprise typisk er dyrere end selv at styre byggeriet, er det ofte en god investering. Du bør dog stadig overveje at hyre en uvildig bygherrerådgiver, der kan varetage dine interesser gennem hele processen.