Kælderrenovering: Se priser, regler og 4 typiske fejl du skal undgå (2022)

Kælderrenovering: Se priser, regler og 4 typiske fejl

Kælderrummet har i mange boliger et uforløst potentiale. Det er ærgerligt, for der er som regel masser af plads i kælderen. Selvom lovgivningen kan sætte begrænsninger for, hvad du må bruge kælderen til, er der stadig masser muligheder for at udnytte kælderrummet til kontor, gæsteværelse, badeværelse, bryggers eller blot til opbevaring.

Prisen på en kælderrenovering kommer selvsagt an på omfanget af renoveringen. Hvis du blot ønsker et ‘ansigtsløft’ af kælderrummet, kan det ofte klares til 2.000-3.500 DKK per kvadratmeter. Ønsker du en almindelig kælderrenovering, skal du forvente priser i lejet 5.000-8.000 DKK. Ønsker du derimod en komplet kælderrenovering med henblik på beboelse, skal du forvente kvadratmeterpriser omkring 8.000-12.000 DKK.

Hvad koster en renovering af kælderen?

Det vil være meningsløst at give en eksakt kvadratmeterpris for renovering af kælderen, fordi det vil afhænge af, hvad renoveringen består af og i hvilket omfang.

I stedet har vi beskrevet tre eksempler på kælderrenoveringer udført af en totalentreprise nedenfor som er repræsentative for tre priskategorier: ansigtsløft, almindelig kælderrenovering og komplet kælderrenovering. De tre eksempler illustrerer, hvad du må kunne forvente at kunne renovere i henhold til dit budget.

‘Ansigtsløft’ af kælderen – mindre renoveringer, maling mm.

I dette eksempel ønskede boligejeren blot at give kælderrummet på 68 m2 et ansigtsløft, som kun benyttes til opbevaring. ‘Ansigtsløftet’ består således af mere overfladiske renoveringer som maling, slibning af gulv mv.

  • Mindre renovering, herunder maling af kælder samt maling og slibning af kældergulv: 68 m2 x 3.200 DKK = 217.600 DKK
  • Samlet pris: 3.200 DKK eller 3.200 DKK per kvadratmeter

Almindelig kælderrenovering – isolering, reduktion af fugt og mindre renoveringer

I dette eksempel ønskede boligejeren at gøre kælderrummet på 70 m2 mere funktionelt ved at etablere nyt bryggers/vaskerum (hvor vaskemaskine og tørretumbler placeres) og badeværelse. Boligejeren var heldig med placering af afløb, så badeværelse og bryggers kunne etableres til rimelige penge.

  • Omfangsdræn på 34 m x 6.000 DKK = 204.000 DKK (læs også vores artikel om omfangsdræn her)
  • Betonskæring og nye fire nye vinduer: 4 x 4.550 DKK = 18.200 DKK
  • Badeværelse og bryggers: 74.000 DKK
  • Mindre renovering, herunder maling af kælder samt maling og slibning af kældergulv: 80 m2 x 3.600 DKK = 256.000 DKK
  • Samlet pris: 552.200 DKK eller 7.889 DKK per kvadratmeter

Komplet renovering til beboelse

Følgende eksempel fra virkeligheden er en kælder på 80 m2 i et parcelhus af ældre dato med henblik på beboelse. For at en kælder kan godkendes til beboelse, er der en række betingelser som skal være opfyldt. Disse krav kan du læse i et af følgende afsnit.

Kælderen var ikke isoleret, havde ikke godkendte flugtveje, huset havde ikke omfangsdræn, alt måtte rives ned og bygges op på ny, inklusiv sænkning af gulv og indvendig/udvendig fugtsikring og isolering.

  • Omfangsdræn på 36 m x 4.000 DKK = 144.000 DKK (læs også vores artikel om omfangsdræn her)
  • Betonskæring og nye vinduer: 8 stk. x 4.550 DKK = 36.400 DKK
  • Betontrappe og dør (til brandvej): 32.600 DKK
  • Yderligere udgravning af kælder inkl. bortkørsel af forurenet jord: 50 m3 * 2.600 DKK = 130.000 DKK
  • Klargøring til støbning af gulv: 75 m2 * 320 DKK = 24.000 DKK
  • Badeværelse og bryggers: 84.000 DKK
  • Køkken: 65.000 DKK
  • Indretning (inkl. maling, maling af kældergulv og generel mindre renoveringer): 80 m2 x 3.600 DKK = 280.000 DKK
  • Samlet pris: 796.000 DKK eller 9.950 DKK per kvadratmeter

Med ovenstående renovering, har der været betydelige omkostninger forbundet med omfangsdræn, udgravning af kælderen, brandvej, isolering og nyt gulv. Det er alle samme renoveringer, som er nødvendigt for at få kælderen godkendt til beboelse.

Renovering af kælderen
Renovering af kælderen kan være med henblik på at etablere bryggers og vaskerum med vaskemaskine og tørretumbler.

Fire typiske fejl ved kælderrenovering

Renovering af kælderen er en omfattende byggeopgave, og således er der også en række faldgrupper i forbindelse med kælderrenoveringen. Det kan blive en særdeles bekostelig affære, så derfor bør man være omhyggelig med forberedelsen af renoveringen.

1. Manglende kontakt til forsikringsselskabet inden renovering påbegyndes

Mange boligejere begår den fejl, at de glemmer at kontakte deres husforsikring, inden de går i gang med kælderrenoveringen. Hvis du ikke meddeler forsikringsselskabet, at du skal i gang med et byggearbejde, dækker forsikringsselskabet nemlig ikke eventuelle skader, der sker under byggeriet.

2. Manglende overblik over regler og lovgivning

Bygningsreglementet udstikker mange regler for renovering af kælderen, særligt hvis du ønsker at benytte kælderen til beboelse. Selv hvis din kælder opfylder kravene til beboelse efter renoveringen, er det ikke nødvendigvis sikkert, at kommunen vil godkende kælderen til beboelse. Der er nemlig flere og flere kommuner, der som udgangspunkt aldrig godkender kældre til beboelse.

Derfor bør du tage kontakt til din kommunes tekniske forvaltning, før du begynder renoveringen – dels for at høre om det overhovedet er muligt at at benytte kælderen til beboelse i kommunen og dels for at høre hvilke krav der i så fald stilles. Inden renoveringen begyndes – uanset om du renoverer med henblik på beboelse eller ej – bør du også overveje at få hjælp af en bygherrerådgiver.

3. Utilstrækkelig forberedelse

Du bør finde ud af, hvad der er muligt ved en kælderrenovering. Det er eksempelvis ikke i alle kældre, hvor det er hensigtsmæssigt at etablere badeværelse, f.eks. hvis det nuværende badeværelse er på 2. sal og der derfor ikke er de nødvendige afløb. Du bør derfor få totalentreprenøren eller bygherrerådgiveren på besøg, så I kan se, hvad der er muligt ved en kælderrenovering

4. Manglende isolering og udbedring af fugtproblemer

Andre boligejere glemmer at tage hensyn til kælderen manglende isolering og at udbedre fugtproblemer, før de går i gang med renoveringen af kælderen. Før du begynder at istandsætte din kælder, skal du derfor finde ud af, hvilken stand kælderen er i. Mange kældre er plaget af fugt, og inden du foretager nogen form for ombygning eller istandsættelse, bør du sikre dig, at fugtproblemerne er løst eller bliver løst i forbindelse med renoveringen.

Du er ikke forpligtet til at overholde energikravene i bygningsreglementet i en eksisterende kælder. Men energikravene skal overholdes, hvis du kaster dig ud i en omfattende istandsættelse af kælderen, hvor der etableres gulvvarme, eller hvis du får kælderen godkendt til beboelse.

Hvilke regler gælder der for renovering af kælderen?

Hvilke regler der gælder for renovering af kælderen afhænger af, om kælderen renoveres med henblik på beboelse eller ej. Hvis kælderen ikke er godkendt til beboelse, må den ikke bruges som soveværelse, opholdsstue, kontor eller køkken, og du må selvfølgelig heller ikke leje den ud til andre, der skal bruge den til ophold eller overnatning.

Hvis kælderen ikke renoveres med henblik på beboelse, er det forholdsvis ligetil: her bør man blot overholde bygningsreglementet i renoveringsarbejdet med kælderen.

Renoveres kælderen omvendt med henblik på renovering, er det noget mere kompliceret. I bygningsreglementet, fremgår det, hvilke krav der stilles til, at en kælder kan benyttes til beboelse:

  • Gulvet skal ligge over det omgivende terræn mod mindst én af kældervæggene. Altså skal mindst en af kælderydervæggene svare til en almindelig husfacade i forhold til det omgivende terræn.
  • Der skal være mindst 2,30 m fra gulv til loft.
  • Der skal være mindst 1 vindue til det fri i hvert kælderrum.
  • Der skal være en redningsåbning direkte til det fri. Det kan f.eks. være et vindue, en kælderdør eller en lem.
  • Indeklimaet i rummet skal være sundt og sikkert – dvs. en relativ lav luftfugtighed, fri for skimmel og råd samt rimelig stuetemperatur

Selv hvis disse krav er overholdt, er det alligevel ikke alle kommuner, som vil godkende din kælder til beboelse. Der er flere og flere kommuner, der som udgangspunkt aldrig godkender kældre til beboelse. Derfor bør du tage kontakt til din kommunes tekniske forvaltning, før du begynder renoveringen – dels for at høre om det overhovedet er muligt at at benytte kælderen til beboelse i kommunen og dels for at høre hvilke krav der i så fald stilles.

Skriv en kommentar