Nedrivning af hus: Se priser, regler og få fast tilbud nu

Køber du en ældre villa i dårlig stand men med god beliggenhed, kan det være at foretrække at rive den eksisterende bebyggelse ned og efterfølgende opføre et nyt hus fremfor at totalrenovere det eksisterende hus.

En nedrivning er ikke billig og koster typisk mellem 80.000-100.000 kr., men det kan være en langt billigere løsning sammenlignet med en totalrenovering af bebyggelse, som alligevel ikke er bevaringsværdigt.

I denne artikel kan du bl.a. læse om priser, regler, tilskud og krav om tilladelser til nedrivning af hus. Du kan også prøve vores prisberegner og se vores økonomiske sammenligning af en nedrivning og opførsel af ny bebyggelse sammenlignet med en totalrenovering af det eksisterende hus.

Få gratis rådgivning og 3 tilbud på nedrivning af huset

Ønsker du tre gratis og uforpligtende tilbud på nedrivning af huset, anbefaler vi, at du udfylder formularen til vores samarbejdspartner 3byggetilbud.dk.

Du får 3 forskellige tilbud fra 3 forskellige nedrivningsfirmaer, efter en konsulent fra 3byggetilbud har haft en samtale med dig om dine behov. Gratis, uforpligtende og med hurtigt svar. 

3byggetilbud har siden år 2000 formidlet over 400.000 byggeopgaver og er således en af de største formidlere af byggetilbud i Danmark. Du kan vælge, om du blot vil bruge tilbuddene som informative prisestimater og afvise alle tilbuddene, eller om du vil takke ja til et af tilbuddene.

• Hurtigt svar og fast tilbud i hele Danmark
• Gratis rådgivning
• 100% uforpligtende

3byggetilbud: Få 3 tilbud nedrivning af huset

Hvad koster nedrivning af eksisterende hus?

Primabolig.dk har indhentet og gennemset 46 fakturaer for nedrivning af hus på tværs af både landsdele og antal kvadratmeter. Den gennemsnitlige pris for nedrivning af et hus er mellem 700-800 kr. inkl. moms per kvadratmeter grundareal baseret på disse 46 fakturaer.

Den endelige pris vil dog afhænge af en lang række faktorer, som du kan læse mere om i næste afsnit. I gennemgangen af disse fakturaer har vi derfor fundet, at der er stor variation i priserne på nedrivningen – det kan koste alt mellem 80.000-190.000 kr. inkl. moms. For et et-plans hus på 140 m2 uden kælder, uden asbest i taget og med mild forurening på grunden lå en faktura f.eks. på 105.000 kr. inkl. moms.

Prøv vores prisberegner nedenfor, som baserer sig på de 46 indsamlede fakturaer:

Sådan udarbejder du en opgavebeskrivelse til nedrivning af hus

En nedrivning af et hus kan måske forekomme som en ligetil opgave, men ikke desto mindre er det en omfattende opgave, som kræver god forberedelse – særligt hvis du påtænker nybyg såsom en murermestervilla efterfølgende. Derfor er det vigtigt, at du er detaljeret og omhyggelig i din beskrivelse af opgaven, når du indhenter tilbud fra nedrivningsfirmaer. Derved vil du få et retvisende billede af prisen og undgår misforståelser med entreprenøren senere i processen.

En opgavebeskrivelse til nedrivning af bebyggelse bør indeholde:

Eksempel på opgavebeskrivelse til nedrivningen

Kære [Nedrivningsfirma]

Vi har købt ejendom på [adresse] og ønsker at indhente tilbud på nedrivning med henblik på at opføre et nyt hus. Huset har et areal på 120 m2, grunden måler 350 m2 og huset har ikke kælder. Eternittaget indeholder ej heller asbest. Vi forestiller os, at nedrivningen ideelt set påbegyndes indenfor 1-2 måneder.

Jeg ser frem til at høre fra jer med pris og tidshorisont.

Bedste hilsner

Sådan indhenter du tilbud på nedrivning af hus

1. Tilgå formularen til vores samarbejdspartner 3byggetilbud.dk her.
2. Udfyld formularen med opgavebeskrivelse på nedrivningen, eventuelt med inspiration fra ovenstående eksempel på en opgavebeskrivelse.
3. Er der uddybende spørgsmål, vil du efter kort tid blive kontaktet af en konsulent fra 3byggetilbud.
4. Du modtager 3 tilbud fra tre forskellige nedrivningsfirmaer på din opgave.
5. Servicen er gratis og uforpligtende, og du behøver ikke takke ja til nogen af tilbuddene, hvis du blot ønsker at benytte tilbuddene som informative prisestimater.

Nedenstående video fra Bolius illustrerer, hvordan selve nedrivningen af et hus foregår:

Hvad afhænger prisen på en nedrivning af?

Prisen på en nedrivning af et hus afhænger af en række faktorer, og derfor vil alle prisestimater for nedrivning af et hus være forbundet med usikkerhed. Du vil finde nogle af de faktorer, som har betydning for den endelige pris nedenfor.

Vil du have et præcist prisestimat og fast tilbud helt uforpligtende og gratis, anbefaler vi derfor, at du indhenter 3 gratis og uforpligtende tilbud hos vores samarbejdspartner 3byggetilbud.dk her

Landsdel har betydning for prisen på nedrivningen

Ligesom ved alle andre byggeopgaver vil prisen på en nedrivning også afhænge af landsdel. Timeprisen i de større byer vil typisk være højere sammenlignet med f.eks. hovedstadsområdet, og dermed vil den endelige pris på nedrivningen alt andet lige også være højere i hovedstadsområdet.

Asbest i taget øger den samlede pris

Indeholder taget asbest, skal der tages særlige forholdsregler, når det fjernes. Asbest er nemlig et kræftfremkaldende stof, som derfor skal fjernes med omhu. En fjernelse af et asbestholdigt tag koster typisk mellem 15.000-20.000 kr. inkl. moms udover selve prisen på nedrivningen og typisk 200-300 kr. inkl. moms per kvadratmeter asbestholdigt tag.

Du kan tjekke, om dit eternittag er asbestholdigt med følgende tommelfingerregel:

Foruden tilstedeværelsen af asbest i et tag, vil selve tagtypen også have indflydelse på den endelige pris på nedrivningen. F.eks. vil tegltag typisk være mere omfattende at rive ned end et ståltag.

Forurening i enten huset eller grundens jord øger prisen

Både huset og grunden kan være forurenet, hvilket øger den samlede pris på nedrivningen, fordi det skal behandles særligt omhyggeligt. Som hovedregel indeholder huset ofte giftige materialer, hvis det er opført mellem 1950-1990.

Selve huset kan have det giftige og sundhedsskadelige stof PCB, som er forbudt at anvende i hele EU og store dele af resten af verden. Stoffet blev brugt i byggematerialer i perioden 1950-1977 og findes blandt andet i:

Derudover kan husets tag være asbestholdigt som tidligere anført.

Dertil kommer forurenet jord, som ligeledes øger den samlede pris på nedrivningen. Prisen for bortskaffelse af forurenet jord afhænger af, hvor forurenet jorden er, og hvor meget jord der er. Let forurenet jord koster kun et par hundrede kr. per ton, mens meget forurenet jord nemt kommer til at koste et godt stykke over 1000 kr. per ton. I byområder er jord typisk altid lettere forurenet, så her slipper du ikke for behandling af den forurenede jord.

Om jorden på din grund er forurenet og i så fald i hvor høj grad jorden er forurenet fastsættes ved en jordbundsundersøgelse (også kendt som en geoteknisk rapport). Her fastslås også jordbundsforholdene.

Kælder i det eksisterende hus

Har huset som skal rives ned kælder, vil det typisk øge prisen. Hullet skal nemlig fyldes ud med grus eller andet jordmateriale, når huset er revet ned.

I den forbindelse er det også væsentligt at overveje, om det nye hus skal have kælder. I så fald kan man med fordel anvende noget af det fundament fra den gamle kælder.

Husets størrelse og materiale til struktur

Husets størrelse har indflydelse på den samlede pris, fordi det i sagens natur betyder, at mere materiale skal køres væk. Det gælder både husets størrelse i grundplan, men også husets højde. F.eks vil et 1-plans hus alt andet lige være billigere at rive ned end et 2-plans hus.

Ligeledes vil materialet til husets struktur have indflydelse på prisen. Er der tale om et fuldmuret hus, vil der også være mere og tungere materiale at rive ned og køre væk sammenlignet med et hus med træskelet af de inderste vægge.

Hvad omfatter en nedrivning af et hus?

Processen for en nedrivning af et hus vil variere alt efter, hvilket hus der er tale om. Dog vil processen se nogenlunde ud som følger:

Undersøg gældende reglementer og lovgivning for nedrivningen

Før videre skridt kan tages, skal du undersøge de gældende reglementer og lovgivning for nedrivningen, som dit hus er omfattet af, og om det overhovedet er tilladt at rive huset ned. Her skal du særligt undersøge Bygningsreglementet, BR18, eventuelle servitutter tilknyttet ejendommen og eventuelle lokalplaner for området. Du kan læse meget mere om det i det følgende afsnit.

Du skal særligt undersøge, om dit hus er omfattet af Bygningsfredningslovens § 11. Du kan enten kontakte din kommunes Teknik- og Miljøforvaltning for at forhøre dig om dit hus er fredet eller logge ind på Tinglysning.dk med NemID og indtaste din adresse. Her vil du også finde servitutter tilknyttet ejendommen. Er ejendommen fredet, vil det kræve dispensation til nedrivning.

Indhentning af byggetilladelse

Før huset rives ned, skal der indhentes tilladelse fra kommunens Teknik- og Miljøforvaltning. På kommunens hjemmeside vil du finde et ansøgningsskema til byggetilladelser, som du skal udfylde. Husk, at byggetilladelsen skal være indhentet senest 14 dage før arbejdet påbegyndes.

Ved ansøgning om nedrivning af bebyggelse skal ansøger indsende oplysninger indeholdende bl.a.:

Kommunalbestyrelsen skal bruge disse oplysninger til at vurdere, om der skal fastsættes retningslinjer for nedrivning af den pågældende bebyggelse.

Det kan f.eks. være nødvendigt at tage særlige forholdsregler, f.eks. i forhold til bygningens vandinstallationer eller fordi bygningen er placeret tæt på anden bebyggelse, ligesom der kan være anden lovgivning, der skal påses, inden der kan gives tilladelse, herunder regler om håndtering af byggeaffald eller regler for nedrivning af fredede eller bevaringsværdige bygninger.

Ofte vil det kunne betale sig at hyre en byggerådgiver som forestår processen for indhentning af byggetilladelse. Vedkommende vil også kunne forestå tilsyn med nedrivning og gennemgang af nybyggeriet for fejl og mangler, når det er færdigt.

Forurenet jord og jordbundsforhold fastslås ved en geoteknisk rapport

For at fastslå om jorden på grunden er forurenet og jordbundsforholdene udføres en geoteknisk rapport. Rapporten fastslår, hvor meget eventuel ekstrafundering der kræves for at bygge et hus på grunden, og om jorden eventuelt skulle være forurenet.

En jordbundsundersøgelse udføres ved at bore nogle huller i jorden og analysere den jord, der bliver boret op.

En geoteknisk rapport koster typisk mellem 7.500-15.000 kr. inkl. moms.

Særlige forholdsregler hvis taget indeholder asbest

Indeholder taget asbest, skal der tages særlige forholdsregler, når det fjernes. Asbest er nemlig et kræftfremkaldende stof, som derfor skal fjernes med omhu. En fjernelse af et asbestholdigt tag koster typisk mellem 15.000-20.000 kr. inkl. moms udover selve prisen på nedrivningen og typisk 200-300 kr. inkl. moms per kvadratmeter asbestholdigt tag.

Du kan tjekke, om dit eternittag er asbestholdigt med følgende tommelfingerregel:

Særlige forholdsregler hvis grunden er forurenet

Er grunden forurenet, fører det ligeledes til ekstra udgifter i forbindelse med nedrivningen af huset. Forurenet jord skal nemlig køres væk til et behandlingsanlæg og behandles i overensstemmelse med reglerne herfor.

Prisen for bortskaffelse af forurenet jord afhænger af, hvor forurenet jorden er, og hvor meget jord der er. Let forurenet jord koster kun et par hundrede kr. per ton, mens meget forurenet jord nemt kommer til at koste et godt stykke over 1000 kr. per ton.

Om jorden på din grund er forurenet og i så fald i hvor høj grad jorden er forurenet fastsættes ved en jordbundsundersøgelse (også kendt som en geoteknisk rapport). Her fastslås også jordbundsforholdene.

Vær opmærksom på, at:

Huset rives ned

Når alle de foregående trin er gennemgået, er det endelig blevet tid til selve nedrivningen. Nedrivningsfirmaet ankommer med bulldozer, transport til materiel, container til byggeaffald nedrivningsværktøj m.m. og påbegynder nedrivningen.

Forurenet affald skal som anført køres til et særligt behandlingsanlæg. Kommunen vil desuden have anvisninger for, hvordan byggeaffaldet skal sorteres og køres til genbrugsstationer. Det er i den forbindelse en god idé at kontakte din kommunes teknik- og miljøforvaltning for at høre, hvordan affald fra nedrivningen skal håndteres. Sørg for at nedrivningsfirmaet selv sørger for alt i forbindelse med sortering og afskaffelse af affaldet.

Jordjævning, fundering og byggemodning til etablering af nyt hus

Når huset er revet ned, skal grunden gøres klar til etablering af huset. Har der tidligere været kælder i det gamle, nu nedrevede hus, skal hullet heraf fyldes med grus.

Dertil er det muligt, at grunden funderes for at undgå fremtidige sætningsskader i det nye hus. Det vil fremgå af jordbundsundersøgelsen, om en ekstrafundering er påkrævet. Der kan også være behov for jordregulering, så grunden er jævn, inden den nye bebyggelse etableres.

Der kan også udgifter forbundet med byggemodning af grunden og installation af kloakering, el og vand, hvis det ikke i forvejen er etableret. Disse udgifter vil typisk ligge mellem 120.000-125.000 kr. inkl. moms.

Hvilke regler gælder der for nedrivning af et hus?

Reglementer og lovgivning som omfatter nedrivning af bebyggelse vil være at finde i:

Bygningsreglementet kræver byggetilladelse for nedrivning

Af Bygningsreglementet skal man orientere sig mod BR18 §47 for så vidt angår nedrivning af bebyggelse (link: Bygningsreglementet.dk):

Nedrivning af bebyggelse, der kræver byggetilladelse at opføre, må ikke påbegyndes uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen.

Stk. 2. Garager og carporte, der ikke er integrerede i den primære bebyggelse, samt udhuse, hønsehuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende, kan nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen, når den enkelte bygning har et areal på højst 50 m².

Stk. 3. En ansøgning om nedrivning skal indeholde oplysning om identifikation af bygningen, herunder ejendommens adresse og matrikelbetegnelse, og oplysning om bygningens omtrentlige højde og grundflade, og skal ske ved anvendelse af den digitale løsning, som kommunalbestyrelsen stiller til rådighed, og skal signeres digitalt af ejeren.

Stk. 4. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte retningslinjer for nedrivning af bebyggelse.

Stk. 5. Afslutning af en byggesag, hvor der er meddelt tilladelse til nedrivning af bebyggelse, skal færdigmeldes til kommunalbestyrelsen.

Det er altså her værd at bemærke, at der skal ansøges om byggetilladelse for nedrivning, hvis bygningen har krævet byggetilladelse, da den blev opført. Carporte, garager og lignende sekundære byggerier som ikke har krævet byggetilladelse ved opførsel skal man altså ikke søge om byggetilladelse fra kommunen om ved nedrivning.

På kommunens hjemmeside vil du finde et ansøgningsskema til byggetilladelser, som du skal udfylde. Husk, at byggetilladelsen skal være indhentet senest 14 dage før arbejdet påbegyndes.

Er der tale om en fredet bygning, vil der gælde andre regler, og huset vil være omfattet af Bygningsfredningslovens § 11. I så fald vil det være langt sværere at opnå tilladelse til nedrivning, medmindre der er gode årsager til nedrivningen. Du kan enten kontakte din kommunes Teknik- og Miljøforvaltning for at forhøre dig om dit hus er fredet eller logge ind på Tinglysning.dk med NemID og indtaste din adresse (mere om det senere).

Servitutter kan begrænse handlerummet ved nedrivning

En servitut er en begrænsning for boligejeren, også kaldet en indskrænkning i råderetten over en fast ejendom. Det er altså kun noget, som vedrører den pågældende ejendom.

Der kan være tinglyste servitutter der regulerer, hvad, hvor og hvordan du må bygge på den enkelte grund, herunder ved nedrivning men også ved opførsel af ny bebyggelse. Du kan finde servitutter på Danmarks domstoles Tinglysning.dk ved at logge ind med NemID og indtaste ejendommens adresse.

Lokalplaner kan også begrænse handlerummet

Der kan være udstukket en lokalplan fra din kommune i bestemte områder, som kan begrænse mulighederne ved nedrivning og opførsel af ny bebyggelse. På Plandata.dk fra Erhvervsstyrelsen kan du se alle lokalplaner på et kort. Sådan bruger du Plandata.dk:

1. Vælg din kommune i øverste højre hjørne under “Kortudsnit” eller indtast husets adresse på “Søg_adresse”.
2. Tryk på et af markeringerne på kortet
3. I venstre boks kan du se alle lokalplanerne, som åbnes i .pdf, når du klikker
4. I pdf-dokumentet vil der stå krav til tilbygninger, nedrivninger og lignende byggetekniske begrænsninger

Tilskud til nedrivning af hus

Der er i skrivende stund (juli 2022) ikke nogen statslige puljer, som giver tilskud til nedrivning af bebyggelse. Den tidligere Landsbypulje ved forrige VLAK-regering gav tilskud ved nedrivning af nedrivningsværdig bebyggelse i landdistrikterne og havde sin sidste ansøgningsrunde i 2022.

Fra politisk side er der dog betydelig fokus på forskønnelse og byfornyelse i landdistrikterne. Man kan derfor forvente, at en pulje svarende til Landsbypuljen vil etableres indenfor overskuelig fremtid. Er man derfor bosat i landdistrikterne med et nedrivningsværdigt hus, og har man tålmodighed, kan det være værd at vente på en genåbning af tilskud til nedrivningsværdige huse.

Dertil hører, at enkelte kommuner giver tilskud til nedrivning af hus, hvis bebyggelsen er nedrivningsværdig, og at en nedrivning i øvrigt vil have en forskønnende effekt på omgivelserne. En sådan ordning er dog ikke statsligt støttet, og vil derfor ikke være omfattet alle kommuner. Det kan være en idé at kontakte din kommune, hvis du ønsker svar på, om din kommune giver tilskud til nedrivning.