Ved langt de fleste bolighandler i Danmark udarbejdes en tilstandsrapport. Tilstandsrapporten fritager sælger for det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen og gør det muligt at tegne ejerskifteforsikring.
Læs mere om, hvad en tilstandsrapport koster, hvad den indeholder og reglerne på området.
Ønsker du 3 gratis tilbud på rådgivning og tilstandsrapport, anbefaler vi, at du udfylder formularen hos vores samarbejdspartner 3byggetilbud.dk.
Du får 3 forskellige tilbud fra 3 forskellige bygherrerådgivere, som udfører tilstandsrapport. Gratis, uforpligtende og med hurtigt svar.
- Hurtigt svar og fast tilbud i hele Danmark
- Gratis og 100% uforpligtende
Hvad koster en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport alene koster typisk mellem 4.000 – 9.500 kr. Ved salg af boligen udarbejdes tilstandsrapporten dog typisk sammen med elinstallationsrapport og energimærkning, og her skal man samlet forvente at betale ca. 7.000 – 13.000 kr.
| Helårshus | Sommerhus | |
|---|---|---|
| Tilstandsrapport | 4.000 – 6.000 kr. | 4.000 – 5.000 kr. |
| Tilstandsrapport og elrapport | 7.000 – 9.500 kr. | 6.000 – 8.000 kr. |
| Tilstandsrapport, elrapport og energimærke | 10.000 – 13.000 kr. | 9.000 – 12.000 kr. |
Derudover kan følgende ekstra ydelser være relevante:
- Førsyn: En vurdering af boligen før den officielle tilstandsrapport udarbejdes med henblik på at udbedre anmærkninger, pris: 1.000 – 1.500 kr.
- Hastesagsgebyr: Hurtig levering inden for tre hverdage, pris: ca. 900 kr.
- Revision (forlængelse) af rapport: Opdatering eller justering af rapporten uden nyt besøg, pris: 500 – 1.000 kr.
Hvor længe er tilstandsrapporten gyldig?
Hvis boligen ikke bliver solgt inden for tilstandsrapportens gyldighedsperiode på 6 måneder, skal rapporten fornyes. Prisen for fornyelse ligger typisk mellem 1.500-3.000 kr.
Forskellige leverandører tilbyder ofte forskellige pakker i forskellige prisklasser. Nogle pakker inkluderer gratis fornyelse af tilstandsrapporten én eller flere gange, hvis boligen ikke bliver solgt. Det kan være værd at overveje, hvis huse i ens nærområde har lange liggetider.
Kan tilstandsrapporten gøres billigere?
Der er begrænset mulighed for at gøre tilstandsrapporten billigere, da priserne er relativt faste og rapporten skal udføres af en beskikket byggesagkyndig. Dog er der et par ting, du kan være opmærksom på:
- Indhent flere tilbud: Priserne kan variere en del mellem forskellige byggesagkyndige, så husk at indhente tilbud fra 2-3 stykker.
- Vælg den rette pakke: Nogle udbydere har pakker med gratis fornyelser af rapporten. Det kan betale sig, hvis der er risiko for, at huset bliver længe om at blive solgt.
- Få tilstandsrapporten udarbejdet sammen med energimærke og elinstallationsrapport: Ofte er der rabat ved at få alle rapporter lavet samlet frem for hver for sig.
Husk dog, at prisen ikke bør være den eneste parameter – det er vigtigt at vælge en kompetent og erfaren byggesagkyndig for at få en grundig og retvisende rapport.
Alternativt kan man overveje en førsynsrapport. Det er en foreløbig udgave af tilstandsrapporten, hvor du har mulighed for at udbedre anmærkninger, før den endelige rapport laves og koster ca. 1.000 – 1.500 kr.
Hvad er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er en byggefaglig gennemgang af boligens synlige skader og tegn på skader. Rapporten udarbejdes af en beskikket byggesagkyndig ifm. fx boligsalg, og den byggesagkyndige gennemgår ejendommen efter en fast skabelon.
Tilstandsrapporten har to primære formål:
- At give køber indblik i ejendommens stand og evt. skader, som kan have betydning for købet.
- At fritage sælger for det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler.
Rapporten bygger på en visuel gennemgang ved brug af enkle hjælpemidler som lommelygte, stige og fugtmåler. Der foretages ingen indgreb i konstruktioner, så skjulte skader eller problemer bag vægge og under gulve opdages ikke.
Hvad består tilstandsrapporten af?
En tilstandsrapport indeholder en vurdering af ejendommens synlige og umiddelbart tilgængelige skader. Det inkluderer skader, der kan nedsætte bygningens funktion eller værdi væsentligt.
Rapporten indeholder blandt andet:
Tagets restlevetid
Tagudskiftning er en stor udgift, og derfor angives i rapporten hvornår taget blev lagt og tagets resterende statistiske levetid baseret på tagtypen.
Tagets levetid er inddelt efter tagbelægning og evt. undertag:
Oversigt over synlige skader
Tilstandsrapporten indeholder en liste over synlige skader og deres alvorlighed. Skader vurderes ud fra deres betydning for bygningens funktion og værdi og klassificeres med farvekoder:
- Rød: Kritiske skader, som kræver hurtig udbedring.
- Gul: Alvorlige skader, der kan udvikle sig over tid.
- Grå: Mindre alvorlige skader uden betydning for bygningens funktion
- Sort: Mulige skader, der kræver nærmere undersøgelse.
Spørgeskema med sælgers oplysninger
Sælgers oplysningsskema er en vigtig del af tilstandsrapporten. Her angiver sælger, hvad de ved om ejendommens tilstand, fx tidligere renoveringer, kendte skader eller problemer med VVS- og elinstallationer.
Kan man sælge hus uden tilstandsrapport?
Ja, det er muligt at sælge sit hus uden en tilstandsrapport, men det frarådes i de fleste tilfælde. Uden en tilstandsrapport vil sælger være ansvarlig for skjulte skader og fejl ved ejendommen i op til 10 år efter overdragelsen.
Samtidig er tilstandsrapporten en forudsætning for, at køber kan tegne en ejerskifteforsikring, der dækker skjulte skader konstateret efter overtagelsen.
Hvem skal betale for en tilstandsrapport?
Det er sælger, der har ansvaret for at få udarbejdet tilstandsrapporten og som udgangspunkt også betaler for den. Prisen kan dog i nogle tilfælde forhandles som en del af den samlede bolighandel.
Typisk vil sælger bestille tilstandsrapporten sammen med elinstallationsrapport og energimærkning i god tid inden boligen sættes til salg, så dokumenterne kan indgå i salgsmaterialet.
Kan en tilstandsrapport trækkes fra i skat?
Udgifter til tilstandsrapport kan ikke trækkes fra i skat ved almindeligt salg af private boliger. Dette skyldes, at omkostninger i forbindelse med private boligsalg generelt ikke er fradragsberettigede.
Hvis boligen anvendes erhvervsmæssigt eller udlejes, kan udgiften til tilstandsrapporten dog være fradragsberettiget som en del af de erhvervsmæssige udgifter.
Udarbejdes der tilstandsrapport til andelslejligheder eller ejerlejligheder?
Til andelslejligheder udarbejdes der som regel ikke tilstandsrapporter ved salg. I stedet laves typisk en synsrapport, der vurderer lejlighedens stand og kan danne grundlag for nedslag i prisen ved slid eller skader.
Ved salg af ejerlejligheder er en individuel tilstandsrapport derimod blevet mere udbredt de senere år, selvom der ikke kan opnås samme fordele som fx ejerskifteforsikring.
Udarbejdes der tilstandsrapport til landejendom?
Ved salg af landbrugsejendomme er reglerne lidt anderledes end ved almindelige beboelsesejendomme. Her skelnes der mellem to typer ejendomme:
- Ejendomme med landbrugspligt: Her er tilstandsrapport ikke et krav og laves relativt sjældent.
- Ejendomme uden landbrugspligt (nedlagte landbrug): Her gælder samme regler som ved almindelige bolighandler, og tilstandsrapport er nødvendigt, hvis sælger vil undgå 10-års reglen.
Uanset typen af landbrugsejendom anbefales det dog altid at få udarbejdet en tilstandsrapport, da der ofte er tale om ældre bygninger, hvor skjulte fejl og skader ikke er ualmindelige.
Hvad er de nye regler for tilstandsrapporten?
De nye regler for tilstandsrapporten, der trådte i kraft den 1. oktober 2020, gør det lettere at forstå og vurdere skader på boliger. Ændringerne vedrører rapportens indhold og struktur, mens reglerne omkring tilstandsrapporten forbliver uændrede:
- Nyt vurderingssystem: Det gamle K-system er erstattet af et farvekodet system (grå, gul, rød og sort), som giver en mere intuitiv vurdering af skadernes alvor og behovet for udbedring.
- Detaljeret skaderegistrering: Skader angives nu på rumniveau frem for bygningskonstruktionsniveau, hvilket giver et mere præcist overblik over ejendommens stand.
- Motivation til forbedringer: Rapportens opdaterede design og struktur er udviklet til at inspirere boligejere til at tage hånd om skader og vedligeholde ejendommen.
Ændringerne er overvejende strukturelle og gør rapporten mere brugervenlig og informativ, uden at påvirke de overordnede krav og regler for tilstandsrapporter.
Hvordan finder jeg gamle tilstandsrapporter?
Som ejer af en ejendom kan du få adgang til tidligere tilstandsrapporter ved at logge ind med dit private MitID på boligejer.dk. Her kan du søge på ejendommens adresse og finde de tilgængelige rapporter.
Personer, som ikke ejer ejendommen, kan som udgangspunkt ikke tilgå gamle tilstandsrapporter. I forbindelse med salg af en ejendom vil tilstandsrapporten dog som regel indgå i salgsmaterialet.
Hvem hæfter for fejl i tilstandsrapporten?
Hvis tilstandsrapporten mangler væsentlige oplysninger om skader eller mangler, er det den byggesagkyndige, der har udarbejdet rapporten, som hæfter over for køberen. Køber kan i sådanne tilfælde rette et erstatningskrav mod den byggesagkyndige.
Som køber er det vigtigt at reklamere over for den byggesagkyndige hurtigst muligt efter, at fejlen er opdaget. Reklamation skal ske inden fem år efter overtagelsesdagen og senest seks år fra rapportens datering.